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陷入困境的万科,与陷入困境的福布斯地产富豪

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投研帮
2019-11-08 21:48:20

导读:

1、万科的困境与价值

2、福布斯富豪榜的富豪

万科的股票价值几何?

11月4日,万科发布了10月份销售简报,猛看吓人一跳:10月实现销售额433.8亿元,环比下降12%,同比下滑20%;销售面积271.3万平方米,环比下滑150%,同比下滑21%。

从前的万老大,现在已经变成了万老三:同样10月份,恒大实现销售金额903亿元,同比增长70%,碧桂园实现销售金额850亿元,同比增长43%。

不仅销售金额只有Top2的一半,甚至还传出了万科员工降薪40%的“丑闻”。

看股价,万科也是萎靡不振,年初至今涨幅17%,还没跑赢大盘。

那么现在买入万科股票,是否是1949年加入国军呢?

按照昨天说的,买入的公司是买入一个个的鲜活的企业,我们来看看,买入万科,会发生什么事情?

万科目前市值3021亿,净资产是1672亿,当前差值是1349亿。

万科现在每年能盈利多少呢?

房地产公司卖房走的是预售制,所以未来的利润是由年的销售金额决定的。

根据万科历年的财报分析,其主营收入大致与2年前的销售金额相仿。

再结合万科每年稳定的净利率和权益占比,可以大概推算,万科2020年的利润大概是455亿,2021年的利润大概是520亿。

也就是现在一家企业,股权价值是3000亿,净资产1672亿,差额是1349亿,而起码公司未来两年可以赚975亿利润。

这样的股权,妥妥的算是优质股权。

按照巴菲特价值投资的标准,“好公司,好行业,好价格”,来看,万科算是好价格无疑。

那么好公司呢?

好公司可以用稳定的管理层和稳定的分红来衡量。从公司管理的角度而言,万科管理层做了如下工作:

①坚持不降价,保证品牌

看销售均价,万科 10月份销售均价是1.58万元,1~10月份销售均价是1.56万元。

对比一下恒大,10月份的合约销售均价年内首次跌破每平方米1万元,降至9336元/平方米,创下年内单月售价新低

降价对于企业品牌的伤害影响,短期可能不明显,但是长期是深远的。

②降低负债,融资能力强

万科目前账上现金1077亿,2019年上半年,有息负债在几大巨头里最低。

同时万科的融资能力强:今年9月发行的25亿住房租赁专项债利率仅3.55%,短融利率仅3.18%。

③积极囤地,备战一二线

10月份,公司拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈,1-10月累计拿地1476亿元,占据拿地榜榜首;

再看分红呢?

万科近5年,每股分红分别是0.5 / 0.72/ 0.79 / 0.90 / 1.07,逐年增加。按照2018年1.07元的分红率,当前股价为26.74,股息率为4%。

因此,鉴于万科稳健的管理和稳定的分红,我个人认为万科属于好公司。

好价格和好公司已经搞定了,好行业呢?

这个就见仁见智了,但是只要中国人还要往一二线集中,就会有万科这样扎根一二线城市的房企。

另外,代表深圳国资委的深圳地铁,2017年入股万科的价格是22元。

砸盘的孙子们,要是把万科咋到22以下,不怕担了国有资产流失的罪名么?

福布斯富豪榜的地产商

扯完了万科,再来说说2019福布斯富豪榜的地产富豪们。

前十名里,只剩下恒大和碧桂园两名房地产了,昔日房地产的代表王健林差点跌出了前十五。

同时这些榜单里除了很多新面孔,大多是借助资本市场的东风起来的:比如恒瑞医药、牧原股份和海天味业的董事长。

这些都只是福布斯上的匆匆过客。

真正兴起的是互联网富豪:除了铁打的二马之外,黄铮和张一鸣代表了新兴的互联网势力。

甚至他们背后,代表互联网势力的高瓴资本,也击败了由高盛和新加坡淡马锡控股等金融资本的代表,厚朴集团,成功入驻格力。

甚至在与地产并驾齐驱的另一大产业,汽车行业里,新能源车背后的金主,大多也是互联网资本。

像从前的房地产代表的传统资本一样,如今的互联网资本,在渗透到国内的方方面面,也逐渐成为国家经济的增长引擎,甚至形成一张看不见的大手。

参考美国,**党代表的全球化资本,通过全球化的产业布局,掏空了美国中产阶级的腰包和工作机会,才会有了特朗普的上台,进行逆全球化。

希望国内的互联网资本,不要活成你们曾经讨厌的样子。

毕竟,资本,一直都是人民的敌人。

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