社区

2023年我国商品房销售额11.66万亿元，销售面积11.17亿平方米，同比2022年分别下降6.5%和8.5%。与历史峰值相比，两项数据降幅双双超过30%，房地产业延续了此前调整的态势。

上市房企也未能幸免“寒气”，嘉凯城、阳光地产、泰禾集团等多家地产企业退市。房企退市数量创历年新高。

房地产投资者喊了很多年马太效应，那么马太效应究竟何时到来？立足长期视角，能够穿越周期，成为马太效应受益者的房企需具备以下三个特征：

一是能保持良好的周转，持续提升品牌力，市场份额持续提升；

二是具有行业影响力的多元化业务，以确保现金流等指标优化，低风险穿越地产行业下行周期；

三是融资利率要较其他同行更具优势。

从各机构评选出的2023年全国房地产企业排名来看，大悦城等央企地产集团排名均有提升。其中大悦城可持续经营能力较强，践行“高质量发展”的意愿更强烈，是确定性最强的房企集团之一。

一、大悦城严守核心城市群战略，2024年存货等减值金额有望明显缩窄。

年内，大悦城贯彻“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，聚焦新生代居住需求，进行新一轮产品升级，将祥云、锦云等云系产品迭代升级为悦系产品，满足客户多层次的购房需求。

全年大悦城2023年共交付22个项目35批次，合计15000余套房屋。其中南昌中粮祥云悦府、西安中粮·奥体壹号货值分别达到2.55亿元、6亿元，当日去化率100%；苏州大悦狮山壹号首开销售186套，销售额16.9亿元；西安悦著央璟、三亚大悦中心等项目开盘去化率数据高于同片区项目，在实现良好去化的同时也成为当地标杆项目。

2023年，大悦城全口径结算金额 651.93 亿元，结算面积 287.01 万平方米。受行业寒气影响，大悦城销售型业务实现营业收入290.44 亿元，同比下滑约13%。不过，公司销售业务降幅明显好于全国百大房企平均下滑35%的表现。在中指研究院发布的《2023年中国房地产企业销售业绩排行榜》中，大悦城位列第29位，比2022年提升4位。

利润方面，大悦城净利润同比增长49.17%，扣非净利润减少27.2%。利润表现波动较大是受计提减值、投资影响、物业等多元化业务回升的综合影响，其中最主要的是计提减值影响。

（大悦城2023年报）

2023年，大悦城计提存货跌价准备36.49亿元，投资性地产减值1.47亿元，商誉减值7647万元，应收账款/其他应收款等计提坏账准备8.24亿元。计提减值对大悦城去年整体影响接近47亿元，同比2022年有所扩大，与保利、滨江等同行保持了一致的水平。

不过随着地产行业供需发生逆转，行业政策也从抑制转为支持。8月25日，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合下发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，全面推进首套房“认房不认贷”。9月初，四大一线城市纷纷宣布“认房不认贷”。12月份，北京、上海同步下调首套房、二套房首付比例，其中首套房首付比例下限统一降至30%，二套房均分区实行差异化政策，重点区域首付比例50%，其他区域40%。并且京沪两地都下调了商业性个人住房贷款利率下限。宣布全面取消限售的城市越来越多···

（中指研究院）

在政策持续推动下，百城新房价格自去年四季度起明显好转。中指研究院最新数据显示，今年3月份全国百城新建住宅价格环比增长0.27%。

（国家统计局官网）

统计局发布全国3月份70个大中城市新建住宅价格显示，不同城市新房价格分化显著，北京、上海、杭州、成都等经济韧性较强的核心城市房价表现更稳健。

大悦城长期坚持深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域，业务布局全国38个抗风险能力强、周转率高、盈利稳定的城市，严控投资风险。2023年，大悦城获取3宗地块，土地面积 7.65 万平方米，计容建筑面积 16.8 万平方米。截止去年末，大悦城土地储备可售货值约 1526亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。

2023年，同样执行核心城市战略的招商蛇口、金地存货减值已明显减少。考虑到今年新房价格已有所回稳，大悦城2024年存货、投资、应收账款减值预计将有明显好转。

二、持有型业务占比继续提升，大悦城轻资产项目数量快速增加。

（中指研究院）

我国今年前三个月新建商品房成交面积不温不火，甚至不如受疫情影响的2020年同期水平，纯开发地产企业面临着较大的房价下行+回款放缓+高杠杆的风险。

以史为鉴，新加坡凯德集团就通过基金管理、旅宿管理、资本管理“三驾马车”轻重资产并举的模式穿越周期，成为世界级地产集团。日本的大河房屋工业也通过商业地产、养老地产多措并举，顺利跨越了日本“失去的20年”。大悦城在商业地产等领域已深耕多年，或成为公司穿越地产调整周期的有利抓手。

2023年，大悦城投资物业及相关服务实现营业收入53.93亿元，同比增长24.35%，毛利率 61.24%，同比上升8.29个百分点。

至去年底，大悦城持有购物中心等商业项目45 个（重资产 30 个+轻资产 15 个），轻重并举战略成效开始显现。在营项目34个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积374万平方米；其中包括21个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积约 308 万平方米，2个大悦汇（轻资产），总商业面积约19万平方米。在建、筹备的项目（含轻资产）11个，总商业面积约120万平方米。

2023年，大悦城无锡江南大悦城、北京京西大悦城、广州黄埔大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇五大项目开业。其中无锡江南大悦城招商率96%、开业率92%；北京京西大悦城招商率96%，开业率93%；广州黄埔大悦汇招商率99%，开业率93%；成都天府大悦城大悦城总体量30万方，购物中心建筑面积15万方，将入驻近400个品牌店铺。

大悦城购物中心火爆除经济秩序恢复外，也与集团积极的运营方式不无关系。大悦城以18-35岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，提供时尚感、引领性的服务体验。

2023年，大悦城在政府消费券之余，在各地推出了 69抵100的餐饮消费活动，开展“大悦宠粉节”、“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”、“大悦中国开门红”等线上直播+线下品牌联动的融合传播，用品牌聚合爆发效应更强、粘性较高的活动促进会员拉新并刺激老会员持续消费，成功地激发了各地大悦城的烟火气。大悦城同样重视首店经济，用充满吸引力的高能级首店不断刷新品牌形象。大悦城全年总客流达3.08亿人次，同比提升65.6%。预计在2024“消费促进年”里，大悦城购物中心出租率、租金回报将有一定提升。

一般来说，购物中心运营成熟期多是3年，很多购物中心都在运营第三年实现EBITDA和经营净现金流转正。大悦城购物中心（财务并表口径）EBITDA Margin 59.6%，其中头部项目如西单、朝北、天津都在 70%以上，表现要更好一些。

大悦城还在香港、北京、深圳等一线和核心二线城市拥有写字楼、产业园业务。2023年，大悦城在深圳拥有产业园在运营项目 11 个，建筑面积约95 万平方米，整体平均出租率 98.1%。在北京新获取 1 个轻资产管理项目——中粮·达瑞兴生命健康产业园，建筑面积约 13 万平方米。大悦城将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。

2023年，大悦城物业管理服务已进驻30余个城市，在管项目117个，涵盖住宅、商业、超甲及甲级写字楼、产业园等多个业态。至去年底，大悦城合同管理面积约2584万平米，在管面积近2084 万平米，同比增长约12.8%。

2023年最火爆的行业当属旅游，国内出游人次等众多数据创历史新高。中粮大悦城在拥有自营酒店品牌 Le Joy Hotel的基础上，三亚美高梅酒店引入国际知名玩具品牌“哈姆雷斯”，携手全名著名啤酒品牌科罗娜，打造日落海景套房及海边沙滩吧，推出系列冲浪潮玩派对；北京华尔道夫酒店与泡泡玛特合作的星座主题下午茶，将“盲盒经济”融入酒店消费场景。大悦城以多元化消费场景满足当代住客多层次情感需求，从住宿场景逐步转化为可沉浸式享受的旅居目的地，严格执行空间价值最大化、坪效领先策略，拉开与同类酒店品牌的差异化定位的消费体验。2023年大悦城酒店收入9.70 亿元，同比增长75.14%，毛利率 35.27%，同比上升21.06个百分点。

（iFind）

2023年，大悦城投资物业及相关服务收入占比来到14.66%，创历史新高，酒店经营、物业服务占营收比也升至2.64%和2.54%，公司持有型业务营收比例为历史最高水平。

三、大悦城多措并举，现金流、融资利率等核心财务指标大幅改善。

2023年，大悦城加快周转速度，持续压降负债率水平。截止去年末，大悦城短期借款9.6亿元，为2006年以来的最低水平。

（大悦城财报数据汇总）

（大悦城2023年财报）

与此同时，大悦城响应“回归主业”要求，积极盘活存量资产，多措并举压降有息负债。

去年9月28日，大悦城与中邮人寿签署《产权交易合同》，以42.55亿转让西单大悦城。同时，大悦城子公司转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权，公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权。大悦城长期借款金额因此也有所下降。

（大悦城2023年报）

投资现金流也出现了明显回转。

去年，大悦城抓住境内市场降息时机，通过低利率融资替换、压降外债规模等方式降低融资成本。2023年，大悦城新增借款平均成本 3.72%。公司全年平均融资成本4.61%，较 2022 年下降21个bps，较去年中报下降18个bps。

（大悦城存续票据整理）

今年一季度，大悦城发行20亿元第一期中期票据，票面利率3.18%。4月初发行的第二期15亿元中期票据票面利率仅有3.1%，系近年来最低水平。

（大悦城2023年报）

2023年末，大悦城有息负债结构合理，并无单一年份到期债务较大的情况。

（大悦城财报汇总）

大悦城轻资产项目增多，业务多元化取得进展后，去年大悦城经营现金流实现净流入10.64亿元，为2018年以来的最好水平。另外，大悦城不久前再次获得了来自于股东中国太平不超过100亿元的授信，大悦城实际可用现金流非常充裕。

商业地产的轻资产属性只是相较于开发业务而言。实际上一个大型购物中心的投入或达数十亿元，投资回收期多在10年以上，购物中心依然属于重资产项目。而大悦城在早年就积极打通“投融管退”的成熟经营模式，持续盘活存量商业地产价值，提升EBITDA Margin等核心指标 。如2021年，大悦城控股以沈阳大悦城为底层资产发行18.01亿元的CMBS。

2023年3月，国家发展改革委《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》提到“优先支持百货商场、购物中心等项目发行基础设施REITs”，这对于手握众多成熟购物中心项目的大悦城无疑是直接利好。大悦城也在积极储备合适的项目，资产负债率中长期有强烈的下行预期。

其他方面，为响应双碳“十四五”规划以及高质量发展、新质生产力的号召，大悦城积极提高公共建筑能源利用效率。如杭州大悦城通过对空调、照明及厨房排油烟等系统进行节能改造升级，实现年节电量约210万千瓦时，节气量约29.9万立方米，年节省标准煤约1082吨，年减少碳排放约2697吨二氧化碳当量，综合节能率达35.8%。大悦城还将数字孪生技术应用到智慧设施运维平台中，实现了建筑能源、变配电、室内环境品质、楼宇控制、设备设施等统一平台化管控，具有高效率、高品质、高安全、低能耗的优势，长期有助于缩减物业成本支出。2023年12月，大悦城智慧设施运维平台已在武汉大悦城完成首例交付。

不积跬步无以至千里，不积小流无以成江海！大悦城经营业绩改善也得到了行业机构的认可。在中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP 10研究组承办的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家峰会”上，中粮大悦城荣获“2024中国房企百强榜第20位”、“2024中国商业地产十强企业”、“2024中国房地产百强企业-融资能力TOP 10”、“2024中国房地产百强企业-稳健性TOP 10”等荣誉称号。

（中指研究院）

其中，大悦城位列《2023中国商业地产项目品牌价值TOP10中》榜单的第二位；《2023 年度中国物业服务百强企业》榜单第32位，较2022年同期提升4位，较2021年提升6位。

4月29日，因成都等多个城市放开限购，房地产板块多股涨停，大悦城涨超9%，料房地产行业“至暗时刻”已过。大悦城在存货、联营/合营公司减值高峰期过后，购物中心品牌/经营优势、符合REITs发行底层要求资产较多的优势以及公司身为央企地产的融资成本优势将使大悦城成为行业马太效应的受益者。

$大悦城(000031)$ $大悦城地产(00207)$