社区

来源：招股书

来源|活报告

数据支持 | 捷利交易宝APP

摘要：东原仁知于2022年4月13日通过港交所聆讯，拟在香港主板上市，公司是物业管理服务提供商。2021年收入、毛利、净利润、净利率都以2位数快速增长，其中净利润年复合增长率为125.72%，达到1.3亿。

S&TLiveReport获悉，成立源于2003年东原仁知城市运营服务集团股份有限公司Dowell Service Group Co. Limited（以下简称“东原仁知”）于2022年4月13日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市。公司在2021年4月30日和11月11日递表，独家保荐人为国泰君安国际。

公司是一家历史悠久的物业管理服务提供商，在中国为许多物业项目提供综合的服务，并拥有快速增长的过往记录。于2021年，就2020年于中国产生的总收益及2020年于中国的总在管建筑面积而言，公司分别名列“2021中国物业服务百强企业”第52名及第53名。

公司已在中国提供物业管理服务逾17年，公司在中国的两个主要地区(即中国西南及华东地区)经营业务。截至2021年12月31日，公司有325个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国16个省、自治区及直辖市的51个城市，总在管建筑面积约为28.2百万平方米。其中，133个为住宅物业及192个为非住宅物业。截至2021年12月31日，住宅物业及非住宅物业的总在管建筑面积分别约为20.5百万平方米及7.7百万平方米。截至2021年12月31日，公司管理的物业项目之总在管建筑面积约50.0%源自迪马集团及联属公司。就该等物业项目而言，公司主要根据动用的人员数目就公司管理的每个物业项目按包干制收费。

公司通过三条主要业务线提供多元化服务:

• 物业管理服务-公司向物业开发商、业主及住户提供各类物业管理服务，包括(其中包括)安保服务、清洁服务、园艺服务、设施管理、维修及保养服务。除住宅物业外，公司的物业组合亦涵盖商业及办公楼宇、公共及其他物业(例如工业园、医院及学校)。
• 社区增值服务-公司向公司管理的物业业主及住户提供社区增值服务以满足其生活所需。公司的社区增值服务主要包括(i)停车位管理服务;(ii)停车位及物业销售服务;(iii)公共资源管理服务;(iv)物业代理服务;(v)社区活动策划服务;(vi)公用事业维护服务;及(vii)装修废品处理服务。
• 非业主增值服务-公司提供非业主增值服务，包括(其中包括)(i)协销服务;(ii)保养及装修服务;(iii)前介谘询及检验服务;及(iv)额外定制服务。

投资亮点

在中国提供综合物业管理服务且拥有快速增长的过往记录;

提供综合及多元化的服务，以满足客户的不同需求;

让客户满意的服务创造的卓著品牌及声誉;

标准化、数字化及智能管理有助于提高运营效率和提升客户体验;及

由专业团队及雇员激励计划支持的经验丰富的管理团队。

财务分析

截至2021年12月31日止3个年度：

收入分别约为人民币5.59亿元、7.67亿元、11.93亿元，年复合增长率为46.09%；

毛利分别约为人民币1.33亿元、2.16亿元、3.09亿元，年复合增长率为52.58%；

净利润分别约为人民币0.26亿元、0.84亿元、1.3亿元，年复合增长率为125.72%；

毛利率分别约为23.73%、28.17%、25.89%，年复合增长率为4.44%；

净利率分别约为4.58%、11.02%、10.93%，年复合增长率为54.51%。

公司收入、毛利、净利润和净利率都呈现爆发式快速增长，其中净利润的年复合增长率为125.72%；

毛利率基本处于稳定中，在25.89%；

应收4.17亿、存货0.5亿、账上现金2.49亿、公司流动负债6.86亿、经营现金流为正的1.36亿。

公司收入来源基本都是包干制，占比99.4%，住宅物业占比58.3%，源自独立第三方的物业项目占比高达42.6%，对母公司依存度并没有那么高。

行业前景

在中国，物业管理费可按包干制或按酬金制收取。中国物业管理行业的主流物业管理费收费模式为包干制(即业主向物业管理服务提供商支付固定及全包物业管理费)，特别是对于住宅物业而言。

物业服务百强企业管理的建筑面积和物业项目数目快速增长。物业服务百强企业在管建筑面积由2015年的约23.62百万平方米增至2020年的约48.78百万平方米，复合年增长率约为15.62%。物业服务百强企业所管理物业项目的平均数目由2015年的154项增至2020年的244项，复合年增长率约为9.64%。

物业服务百强企业的年均收入由2015年的约人民币540.77百万元增加至2020年的约人民币1,173.39百万元，复合年增长率约为16.76%。020年，物业服务百强企业物业管理服务的年均收入约为人民币914.43百万元，同比增长约11.92%，2015年至2020年复合年增长率约15.22%。另一方面，2020年物业服务百强企业多元化经营的平均收入约为人民币258.97百万元，同比增长约16.08%，2015年至2020年复合年增长率约为23.42%。

中国西南地区以总在管建筑面积计的市场规模由2015年的约22.6亿平方米增至2020年的约34.2亿平方米，复合年增长率约为8.66%。长三角地区物业管理行业的总在管建筑面积由2015年的约42.8亿平方米增至2020年的约56.5亿平方米，复合年增长率约为7.62%。2025年中国西南地区及长三角地区的总在管建筑面积将分别达到约45.9亿平方米及71.5亿平方米。

来源：招股书

行业地位

根据中指研究院的资料，中国物业管理行业分散且竞争激烈。2020年约有200,000家物业管理公司。

于2021年，就于2020年中国产生的总收益及于2020年中国的总在管建筑面积而言，公司分别名列“2021中国物业服务百强企业”第52名及第53名。公司自2012年起连续十年获认可为物业服务百强企业之一。

于2021年于总部位于中国西南地区的物业服务百强企业中位列第5名及总部位于中国长三角地区的物业服务百强企业中位列第9名。

根据中指研究院的资料，公司于2020年在管建筑面积较去年相比增加约77.38%，于总部位于中国西南地区的物业服务百强企业中排名第三，而增长率则于总部位于中国长三角地区的物业服务百强企业中排名第二。

来源：招股书

同行业公司IPO对比

本次选取的同行业对比公司为：建发物业（02156.HK）和兴业物联(09916.HK)

建发物业管理集团有限公司(简称“建发物业”,股票代号:2156.HK)是建发房地产集团有限公司的控股子公司。主要在福建省提供服务,于2007年前后,公司的业务扩展到中国的其他省份。自此,公司在中国其他地区的业务不断增长,于2020年6月30日的合同建筑面积规模已发展至覆盖中国10个省、直辖市及自治区的逾24个城市。2020年,建发物业在中国指数研究院中国物业百强企业排名第36位。该公司主要通过三个板块运营。物业管理服务板块主要从事向业主及住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务,其中包括绿化、园艺及维持公共区域秩序、清洁、保安、停车管理、公共设施维修保养服务等。社区增值及协同服务板块包括提供家居生活服务、家居美化服务、房地产经纪及资产管理服务、公共区域增值服务、护老及健康增值服务和智能社区服务。非业主增值服务板块提供项目设计及建筑物料等咨询服务及接待、秩序维持及清洁等服务。

兴业物联服务集团有限公司是一家主要从事物业管理服务的投资控股公司。兴业物联具有国家一级物业管理企业资质,是中国物业协会会员单位、河南省物业协会常务理事单位、郑州市物业协常务理事单位。连续荣获中国物业服务百强企业,中国华中物业服务领先品牌。公司主要通过两个分部运营。物业管理及增值服务分部提供广泛的物业管理服务(其中包括保安、清洁、绿化及园艺、停车位管理、公共区域的维修保养以及客户服务)及增值服务(包括专用区域的维修保养、装修废料清理、中介租赁服务等)。物业工程服务分部提供物业工程服务,包括规划、设计及安装保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统,以提升客户物业管理系统的质量。

来源：捷利交易宝APP

主要股东

迪马、迪马睿升及天津澄方被视为一组控股股东。

招股前，天津澄方直接拥有公司已发行股本总额的51.04%。天津澄方由迪马睿升全资拥有，而迪马睿升由迪马全资拥有。

来源：招股书

管理层情况

易琳女士，49岁，主席兼非执行董事。彼主要负责公司的整体业务企业战略规划及发展。于2020年12月加入公司，取得重庆大学的会计学士学位。取得上海财经大学的会计硕士学位。于财务管理及会计方面拥有逾15年经验。曾任重庆东银控股集团有限公司财务部门的总经理并负责协调财务部门的日常营运。东原房地产首席财务官。迪马的首席财务官、迪马的副总经理、董事会秘书、总经理。

衡清达先生，47岁，副主席、联席总裁兼执行董事。彼主要负责监察公司的整体营运及管理，并实施营运计划。彼于2019年6月初次加入公司，担任公司的总经理并负责其日常管理。取得河海大学的管理工程学士学位。中欧国际工商学院的工商管理硕士学位。于管理方面拥有逾17年经验。曾受聘于伯灵顿物流(上海)有限公司。曾任职于综合信兴仓运(上海)有限公司，受聘于北京康捷空国际货运代理有限公司的上海分公司，受聘于杜斯曼楼宇服务(上海)有限公司担任总经理及法定代表人。

范东先生，52岁，联席总裁、执行董事兼公司的总经理。彼主要负责监督公司的日常营运。彼于2014年8月初次加入公司，担任重庆东原的总经理并负责监督其日常营运。中国取得西南政法大学的法律学士学位。于物业管理行业拥有逾22年经验。曾任职于重庆新龙湖物业服务有限公司。

上市前融资

来源：捷利交易宝APP

中介团队

据捷利交易宝数据统计，东原仁知中介团队共计9家，其中保荐人共计1家，近10家保荐项目数据表现一般；公司律师共计3家，综合项目数据尚可。整体而言中介团队历史数据表现一般。

来源：捷利交易宝APP

保荐人承销历史业绩

国泰君安近期保荐的破发率为22.58%；

来源：捷利交易宝APP

舆情分析

目前通过企查查网站无法查到东原仁知城市运营服务集团股份有限公司的任何负面消息，通过查询其运营主体公司东原仁知城市运营服务集团股份有限公司，发现具有如下风险提示：

2个自身风险都是民事纠纷；

24个关联风险中，23项为子公司重庆新东原物业管理有限公司的民事纠纷，1项为重庆市北碚区市场监督管理局对子公司重庆新东原物业管理有限公司的行政罚款；

10个敏感舆情中，基本都是关于IPO相关的新闻报道；

632个提示信息中，主要都是作为原告起诉他人，人员变更（法定达标人、实控人、最终受益人、股东、主要人员等）、对外投资变更等提示信息。

整体来看，一家2003年就开始经营的公司，法律诉讼方面属于比较正常的范围，网上并不存在大规模的负面舆情。

近期港股IPO市场情况

据捷利交易宝数据统计，近10家上市新股发行总市值均值为89.67亿，其中最大市值为汇通达网络，最小市值为清晰医疗；发行PE均值为38.87倍，PE整体水平偏上；申购人数均值为9974人；超购倍数上，均值为5.13倍左右；基石占比上，目前基石比例均值维持在53.28%，整体来说，基石比例有增长趋势；暗盘及首日收益率上，今年1月以来好坏参半；2月份，新上市的汇通达表现尚可，清晰医疗则一般，乐普生物-B则微涨；3月份初金茂服务首日大跌28.75%，物管类公司依然不受市场看好；瑞尔集团上市首日表现略差，但在3月份即将结束之时，新上三家新股暗盘表现颇为亮眼，其中最大黑马为力高健康生活。