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在过去的两年里，房地产行业迎来巨变，身处深度调整期，行业首份中期业绩一经发布，便成了竞相关注的对象。

8月18日，龙湖集团（0960.HK）发布了2023年中期业绩。2023年上半年，龙湖集团实现合同销售额985.2亿元，对应销售总建筑面积为579.9万平方米；营业额为620.44亿元，归母净利润80.6亿元，较去年同期增长7.73%；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心利润同比增长0.6%至65.9亿元。

在房地产行业弱复苏背景之下，龙湖上半年的合同销售额增长14.8%，远超行业均值。国家统计局数据显示，今年上半年，国内商品房销售额63092亿元，同比增长1.1%。其中，住宅销售额增长3.7%。

作为房企中少数保持安全边际的房企，龙湖的这份成绩单无疑为房地产行业注入了信心。

“稳”中向前

龙湖集团1993年创建于重庆，今年刚满“而立之年”。资料显示，龙湖集团如今已累计实现近90万套品质交付，累计开发项目超1100个，总建筑面积超2.2亿平方米。

龙湖秉承其长期坚持的稳健经营理念，没有在房地产行业的“黄金年代”盲目进行高杠杆扩张。自2021年下半年起，房地产行业进入寒冬，以往追求扩张速度和规模的房企接连陷入困境。长期保持自律的龙湖，才得以在今年上半年交出一份如此亮眼的成绩。

2023年上半年，龙湖集团地产开发业务实现营业额498.7亿元，交付物业总建筑面积为383.2万平方米，开发业务结算毛利率为14.3%。龙湖上半年实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%，维持行业高位。

具体来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

截至2023年6月底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元，面积约1570万平方米，这为未来龙湖集团利润持续稳定增长奠定了坚实基础。

关于房地产行业的未来走向，植信投资研究院发布《2023年下半年房地产市场报告》认为，房地产行业已经走出至暗时刻，行业进入弱复苏通道，下半年政策力度有望进一步加大。报告预计，全年住宅销售额仍有望实现轻微正增长，房价总体逐步回稳，土地市场供需结构改善。

纵观房地产行业，目前行业复苏仍为缓慢，能够持续拿地的公司也屈指可数，龙湖集团却成了为数不多的积极储备土地房企之一。

截至7月底，龙湖集团年内已经累计获取了21宗地块，主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，总建筑面积为217.8万平方米，权益地价176.5亿元。

截至2023年6月底，龙湖集团的土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，其中，约87%的土地都集中在高能级城市和价值区域。

三大板块协同发展

经历了房地产行业的至暗时刻，越来越多的房企开始寻找新的增长曲线。早在2003年就开始布局商业的龙湖，如今已形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道 “1+2+2”的业务格局。

今年年初，龙湖集团提出以开发、运营、服务三大业务协同发展构建新发展模式。在这一高质量发展模式下，其更加看重运营和服务业务的收入和利润占比，今年上半年，运营及服务业务收入占营收贡献已达20%。

2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%。运营及服务业务的利润占比过半，利润结构更加优化，从整体上也带动了龙湖集团利润率走高，2023年上半年，龙湖整体毛利率提升至22.4%，核心权益后利润率提升3.7个百分点至10.6%。

从业务构成上看，今年上半年，龙湖集团运营业务板块租金收入为63.3亿元，商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77%、19.4%和3.6%。

截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建面为762万平方米。受益于消费复苏，龙湖商业出租率稳步修复，同店营业额和同店日均客流相较去年同期均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。

另外，龙湖集团长租公寓品牌冠寓稳步发展，累计已开业11.9万间房源，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%。

作为三大业务之一的服务业务，上半年也为龙湖集团带来了不小的贡献。今年上半年，龙湖集团服务业务实现收入58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%，较上年同期提升8.3个百分点。龙湖智创生活在管面积达到了3.5亿平方，在商企空间与城市服务领域不断拓展服务半径；快速成长的智慧营造品牌龙湖龙智造，截至6月底，已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米。

财务表现持续稳健

从龙湖集团的策略上看，显然对运营和服务业务的期望远不止于现状。

龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平在股东大会表示，公司计划用三到五年时间，把非开发业务，即运营、服务航道的利润占比达到50%，收入占比能够到20%，同时将有息负债逐步下降，让公司更加安全。

陈序平在中报中提到，克制、审慎并高度自律的财务盘面，是集团拥有战略主动性的前提。

在曾经房地产企业通过高杠杆债务推进规模的大潮下，龙湖集团曾一度被评价为过于保守，但也正是因为这份保守，让龙湖在房地产面对集中调整的情况下，才得以保持稳健发展的节奏。

截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；平均借贷成本为4.26%，保持行业低位；平均贷款年限为7.19年，负债结构处于合理水平；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96倍，剔除预收款的资产负债率61.9%。

龙湖管理层曾透露，公司2023年内到期债务规模可控，在手现金充裕，现金短债比处在行业高位，今年已无到期海外债务。

数据显示，今年7月以来，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债。至此，龙湖集团2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。

龙湖集团CFO赵轶也曾在业绩会上透露，公司从2027年开始才有到期美元债。这也意味着，在2027年前，龙湖集团已无美元债压力，在债务上也掌握了更多的战略主动。